首付与存量房贷利率双降！专家解读：北上广深杭最受益，房价有望筑底企稳

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

提振房地产市场的政策正在相继落地。

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8月31日晚间，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》指出，明确自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

近期，中国银行、农业银行、招商银行等多家银行已释放信号，表示正制定细则或已准备好相关预案。不同银行或将因城施策，陆续落地新政。

《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》称，为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定调整优化差别化住房信贷政策。

中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人就调整优化住房信贷政策有关问题答记者问时表示，此次差别化住房信贷政策调整优化主要有两个重点。

一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

“对于首套住房来讲，首付比例降低至两成，这是继2008年之后第二次全国范围内允许这样的普遍调整，力度也是算大了。”镜鉴咨询创始人张宏伟向时代周报记者表示。

张宏伟进一步指出，目前一部分二线以及三四线城市的首套房首付比例已经降低至两成了，此次政策影响较大的城市为一线城市、强二线城市，“比如上海首套房现在首付3.5成，如果降低至两成，那就大幅度降低购房门槛。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉持相似意见。

李宇嘉认为，差别化住房信贷政策调整优化更加利好热点城市，“非热点的三四线城市二套房首付比例很多已经降到了30%，一二线热点城市会更加受益，二套房的首付比例从最高80%、最低40%统一降到30%，越是热点城市下降幅度越大，北京、上海、广州、深圳、杭州受益更多一点。”

易居研究院今年7月发布的一份报告显示，全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%。此类城市首付比例主要分为三档，即35%、30%和20%。总体上城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。

具体城市看，北京和上海的首付比例是最高的，为35%。广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。相对来说，一些弱二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行了20%的首付比例政策。包括哈尔滨、沈阳和郑州等，首付比例均为20%，这和此类城市持续降低入市门槛、降低购房成本等有直接关联。

李宇嘉告诉时代周报记者，预计会有大部分城市跟进执行新的差别化住房信贷政策。

“一方面，地方想促进地产企稳的心情非常急迫。另一方面，现在各地市场下行的幅度都超过了各方的预期。因此，预计包括广深在内，都会跟进这个政策。”李宇嘉分析认为，京沪可能有所顾虑。因为京沪近期二手房价格环比跌幅已经缓解，且担心需求突然释放带来房价上涨压力。这是由于京沪二套房的首付和利率都明显高于其他城市，政策产生的释放需求效应、激励效应更大。

易居研究院研究总监严跃进则表示，央行与金融监管总局此举为后续各地降低首付比例确定了方向。“此次明确了该首付比例，实际上是有助于各地出台政策具有更好的依据，当然客观上也要求各地主动把首付比例降到最低。”

首付比例下限统一下调，能否提振市场？业内人士观点不一。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，本次住房信贷政策调整，对于刚性及改善性住房需求的支持力度都是空前的，如能在全国大范围落地，居民购房需求预期有望得到迅速改善，从而扭转二季度以来市场一路下行的颓势。预期“金九银十”全国楼市供需活跃将会有效提升，一二线城市房价有望率先筑底回稳，成交量复苏回暖可期。

张宏伟持保留态度。

他认为，对于首套刚需来讲，首付比例降低只是一方面，更重要的是后面20-30年每个月房贷还款的费用。现在经济与收入预期都不稳定，有可能影响首套购房者还款，进而抑制了首套需求的释放。

因此张宏伟表示，期望后续有针对首套住房群体的、稳定收入增加收入的政策措施出台，稳定收入预期，这样也就稳定首套房的需求。这样首套房需求的首付比例降低至两成才有实际的意义，需求才会真正实现和释放。

“政策力度确实非常大，但效果还不太明朗。”中指研究院华南大区总经理、中国城市经济学会房地产专业委员会委员张化学向时代周报记者表示，目前房地产的问题在于经济形势复杂、居民信心不足，“居民家庭杠杆率已经很高，再加上对未来预期存在不确定性，所以大家相对来说都比较保守。”

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